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张虎成的海外“房屋管家”生意

  本报记者 陈植 上海(楼盘)报道

  “到境外购房,你也许花费几个月,但从购得后的持有到出售,则可能需要数年。如何在这段时间让房产创造更多收益?”这是优选财富董事长张虎成一直在思考的问题。

  最近他似乎找到了解决方案,于是开始在公司尝试一项境外房屋管家服务。

  房屋管家,即是向境内高净值群体提供美、英、加、澳、马来西亚五国房产投资项目同时,推出的购房售后服务,包括房屋维护维修、出租转租、缴费筹划等。

  “其实,有不少可以降低境外房产持有成本、扩大收益的方法。” 张虎成说。比如部分地区可将全额支付的房产作抵押贷款减免部分物业税等等。

  购入二手房建议购买产权保险

  国内高净值人群他们购入海外房产后,这些房屋往往被长期空置。

  这一方面因为他们中的多数不长期居住境外,没有充足时间寻找租客,另一方面也缺乏当地中介资源进行转租。

  这些被空置的海外房产,持有的年成本并不低。以英国房产为例,购房者根据房型大小与估值,每年要缴付1000-3000英镑的物业费,若是贷款购房,还有3.5%的贷款利息。

  房屋管家的任务,就是尽可能帮购房者降低房屋持有成本,并创造最大收益。

  具体而言,一方面房屋管家提供必要的住房维修维护服务,降低房屋折旧的估值损失;另一方面是寻找出价更高的租客,提高房屋持有期间的租金收益回报。比如同样的房源,租给跨国金融机构高管的租金收入,可能比留学生高出不少。

  相比境外房屋管理服务商收取相当于10%房租价格的费用,张虎成说优选财富的收费比例在3%-7%间。

  “我们目前主要提供房屋出租、维修维护等基础服务。涉及房屋估值挂牌出售、尽职调查、缴费筹划等特定业务,需要持有相应经营牌照的境外当地机构操作,投资者得另行付费。”一位优选财富人士透露,向优选财富提供服务的,包括美国REMAX与Coldwell bank,英国Barrett Homes与Knight frank,澳洲Sotheby International Realt等中介机构。

  在他看来,这些机构能提供缴费筹划建议,间接降低境外房屋持有期间的物业费开支,比如有些地区将全额支付的房产进行抵押贷款,按当地政策能减免部分物业费开支。

  此外,境内投资者境外购房亦不小心就会掉入产权失效“陷阱”。所谓产权失效,往往是由某些人通过伪造文件获取房产所有权、邻居侵占房屋土地、原房主不小心侵犯公共设施用地等原因引发法律诉讼,导致房屋所有权“失效”而暂时无法买卖出租。

  “投资者购买美国二手房时,建议购买一份产权保险(放心保)。”张虎成说。这类产权保险针对房屋产权失效所造成的损失提供赔偿,具体理赔工作,则可以交给房屋管家服务机构代为处理。

  海外房产多元套现设想

  “挑选海外房产合作项目时,就必须考虑未来套现的可操作性。”张虎成说,目前有10多位境内高净值客户通过优选财富在境外置业,主要是300万元人民币左右的公寓型住宅。这是因为,这类公寓只要周边交通顺畅、地段较好,就十分便于出手;而境外别墅由于报价较高,出售难度更大。

  某些境外机构提供的境外房源销售佣金甚至达到房价的约10%,因为这些房源的套现难度比较高。比如英国房地产去年平均涨幅超过13%,但除伦敦外的其他城市房价却没有太大涨幅,甚至还略有下跌,因此这类房源往往依靠高佣金激励措施,吸引国内财富机构向高净值群体销售。

  张虎成透露,随着优选财富获得私募基金管理人资格,不排除未来将发行REITS基金投资境外房地产。

  “这个REITS基金可能有两种收益,一是5%的年化固定收益,二是5%-8%的浮动收益,要视楼盘出售出租状况而定。”他说。此外,他还在酝酿在境外设立一只信贷基金,向国内部分高净值人群提供海外购房贷款服务。

  他通过调研发现,不少民营企业主财务状况不错,但纳税记录不够健全,在向境外银行申请海外购房贷款时往往遭遇阻力,这只基金可以通过境外机构得到低息融资,根据他们财务状况给予购房贷款。(编辑 付玉)

 

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