李意安
筹谋三年之后，今年5月，“蜂巢城市”理念终于在复星地产的推动下高调亮相于世。
三年前复地战略退市，此后复星旗下地产业务进入全面整合期，但整合结果怎样，方向几何，所谓的以退为进究竟有何后招，直到“蜂巢”模式出炉才终于显山露水。“根据郭总（指复星集团董事长郭广昌）设想，2011年复地从香港退市之后，作为复星起家产业之一的地产板块，应该突破一般的发展思路，成为一家具有全球能力的地产投资集团。”复星地产控股总裁徐晓亮对经济观察报表示，复星地产控股成为复星集团筹谋内部资源全盘整合的平台和重要载体。
包括最新收购的IDERA所管理的近百亿人民币资产以及葡萄牙保险公司Fidelidade在房地产领域配置的资产，复星地产的管理资产折合已达人民币1400亿元规模，在整个复星帝国的版图中，已近半壁江山。
来自复星地产控股的数据显示，目前复星地产在全国26个城市拥有50多个在建或待建项目，目前拥有的土地储备总量达2500万平米，旗下开发运营企业包括复地、星浩、星泓、星豫、BFC外滩金融中心、星景、星堡、星颐、策源、浙商建业、IDERA等，各家开发平台在投资领域各有侧重。
据介绍，“蜂巢城市”主要包括金融、健康、文化、旅游、物流商贸五大“蜂巢”，而大地产板块如何将复星产业平台间的资源有机结合勾连成一个整体，发挥协同效应，在整个地产行业并无先例可鉴，对复星而言也并不具备成熟经验。
徐晓亮认为，“蜂巢模式”的落地，既是复星即将面对的一次挑战，也是整个城镇化建设过程为地产业转型升级带来的巨大机遇。
访谈
经济观察报：去年下半年开始整个长三角的房地产都在面临泡沫被挤出的风险，二三线城市的房价在下跌，一线城市的商业地产也开始出现紧张状况。银行对这一块态度都非常谨慎，今年很多小银行的开发贷事实上都已经停了。因为一直以来复星主要是通过银行贷款和基金来放大投资杠杆，请问徐总对这个现状怎么看。
徐晓亮：坦率地说，现在中国整个房地产市场都充满危机，地价高位，房价高位，资金成本高位，这种三高的1.0版本的开发方式是不可持续的。既然是“危机”，那么就意味着“危”与“机”并存，今后国内房地产市场的“机”就存在于中国新型城镇化。
目前来看，银行开发贷在未来一段时间内没有放松迹象，企业融资将面临难度加大，成本增加的局面。尽管三四线城市不管是住宅还是商业均需求不足，未来高风险将长期存在，但是一二线城市中人口导入型城市住宅市场未来仍有发展空间。一二线城市商办市场整体风险高于住宅市场，但一线城市核心地段商办物业（如BFC）仍有增值空间，办公物业对地段最为敏感，而商业项目能否成功除地段因素外，在很大程度上取决于开发商是否具备定位能力、招商能力和持续运营能力。
复星地产现在没有独立上市，依靠复星的资金实力和财务授信，现在资金状况的基本面还是很好的。
经济观察报：“蜂巢”这个概念是什么时候提出的？复星地产“蜂巢城市”选择城市的标准是什么？
徐晓亮：2013年。因为郭总一直不认可“高价卖房-更高价买地-更高价卖房”的简单住宅开发模式，认为违背价值投资的理念，因此，我们的“蜂巢城市”就是为新型城镇化发展，量身定制的“产城一体”整体解决方案。
选择城市方面我们会比较注重三个维度，第一个我们会注重土地价格，我们不是简单的在土地市场以举牌的形式拼地王。说我们需要的是并不是特别昂贵的，而是能够持续发展，可以稳健发展并且合理的土地价格。
第二个非常重要标准的就是资金成本，我们希望对标全球，能够拿到便宜的资金，而这当中最便宜的资金还是来自于保险（放心保）。当然我们不局限在保险，还有其他各种渠道，总而言之要把融资成本降低。
有了各方位匹配的土地，然后有低成本的资金，第三个就是怎么把这样一个顺应市场，让客户能够接受的，让中国客户有更好体验的产品提供给这个社会，这样才是我们所追求的。
和一般的工业园或商业综合体不同，复星的“蜂巢”产品几乎全是可以提供全部城市功能的复合模式。这与传统的单功能、独立发展的卫星城相比，显然是个2.0版本。因此，我们追求的也是2.0版的开发方式，希望为中国城市的发展提供与之相匹配的全球资源。
经济观察报：郭总曾经提过平台间的资源对接，首先可能需要各个产品的标准化，请问这个标准化是指什么产品的标准化？具体如何去落实？
徐晓亮：标准化是相对的，针对不同城市，地产产品还是会定制，符合当地经济结构和消费需求。所谓的标准化主要是指“保险-地产-养老”这个链条具有标准化的需要，便于对接保险资金的导入。
最近这半年来，在复星地产内部听到最频繁的词，也就是“蜂巢”。目前来看，蜂巢产品也只有复星可以胜任。复星经过22年的发展无论是健康、金融、文化旅游还是物流商贸领域，都已积累了丰富的产业资源，因此在产业导入方面具有明显优势。
比如，在医药健康领域，复星既有高端医疗服务的领先企业——和睦家，也有养老养生的星堡社区；既有全国领先的零售药房网络——金象大药房、复美大药房和国大药房，也有全球领先的激光美容器械公司——源于以色列的Alma Lasers。
在保险领域，复保人寿即将推出的幸福守护计划系列产品，融入养老产品特色，为客户提供额外的入住养老社区的承诺，而实际的养老社区建设和服务提供将由复星地产下属平台来提供，这充分体现了复星在打造创新性跨界产品方面的能力。
国内拥有运作范围覆盖全产业链的地产投资集团并不多，既有开发运营能力，又有商业管理能力，既有地产服务能力，又有创新的养老、园林等分支业务。更为重要的是，从2013年底到现在，复星地产先后完成在世界三大金融核心城市伦敦、纽约和东京的海外投资，实现了全球化发展的启航。
经济观察报：复星近半年来海外收购商业地产出手非常频繁而且手笔非常大，是出于什么战略考虑？
徐晓亮：首先，我们的海外投资分为正向投资和反向投资。正向投资包括投资海外物业、海外土地开发以及海外平台公司，物业又包括办公、住宅、商业。我们之前收购的纽约地标式建筑One Chase Man-hattan Plaza（曼哈顿广场），这栋楼其之前曾是Chase Manhattan Bank（大通曼哈顿银行）的全球总部。还收购了伦敦的Lloyds Chambers两幢写字楼物业。今年五月份我们又收购了总部位于日本东京的不动产管理公司IDERA Capital Manage-ment。复星地产在全球金融核心城市的投资布局已初步成型。
这次收购IDERA，主要是因为我们看好该公司团队的专业能力，尤其是投资能力；而且这也是我们进入日本市场的好机会，无论是在市场规模、流动性、租金回报率、融资成本、税收政策和市场透明性方面来说，日本一直都是全球机构投资人在进行资产配置时首先考虑的市场之一，日本投资地产市场占亚洲的37%，全球的10%。
在此次收购完成后，复星将会全方位利用集团资源帮助IDERA进行今后的发展，协助IDERA做大做强业务，使其成为日本甚至是亚洲领先的房地产投资管理平台。而复星地产作为复星集团在地产领域投资和管理平台，将负责IDERA团队的沟通以及在日本房地产市场的资产配置。
反向投资则是复星将海外资源引入国内发展，借助中国动力，促进企业业绩提升，例如收购法国连锁度假村Club Med，目前Club Med在中国已拥有亚布力、桂林（楼盘）、东澳岛三家度假村，复星也在海南（楼盘）引入了世界第三座亚特兰蒂斯酒店
2014年应该是整个复星在地产板块战略成型以后一个重要的对外布局元年，我们也希望成为蜂巢城市投资和实践的重要元年，我们的阵型叫“542”。5就是我们有五大蜂巢，包括健康和金融，文化、旅游，还有物贸。4就是我们的核心能力，也称四轮，一个围绕投资，一个围绕融资，一个围绕开发，还有一个围绕商管。2就是还有两个翅膀，一个是在海外的投资，一个是国内的投资，这些投资都是在找寻助力于这样一个蜂巢城市建设的全球资源和国内合作王牌企业。
随着复星集团“以保险为核心的综合金融能力”和“具有深厚产业基础的、植根于中国的全球投资能力”的“双轮驱动”打磨成型，我们的全球化平台最大的优势是以我为主，我们不是一个被动的被整合者，我们一定会利用全球的资源为我所用。
